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2016美国住宅市场有望继续走牛

UPTATED:2016-02-29 | 分类:行业动态

2016年美国住宅开发市场将继续走“牛”,美 国住宅行业似乎正在翘首期盼金融危机后,住 宅开发巅峰时刻的到来。

住宅从业人员信心饱满

美国住宅开发协会 (the National Association of Home Builders)简称 NAHB,成立于上世纪40年代,是一个拥有 800多个地方分会的联盟组织,共拥有约14万 会员,其中1/3是新建住宅开发商或原有住宅 翻修商,其他的会员也都服务于住宅开发相关 领域,如房屋销售和营销,住宅金融,建材生 产和供应等。每年,其成员建造的住宅占据美 国新建住宅80%的份额。

在其2016年1月份公布的数据中,第一组 重要数据为住宅市场指数(Housing Market Index),该指数基于统计业内被调查者对近 期和未来6个月住宅市场看法而生成,可谓显 示美国住宅开发从业者对美住宅开发信心指数 的晴雨表。

通常情况下,该指标高于50分位就表示, 大部分房屋开发商对住宅开发持积极乐观态 度,而1月份,该指标继续稳定在60分位。回 顾历史,2005-2015年10年间,行业信心最高 涨的为2005年,该指标持续在70分位左右, 2009年行业信心跌到低谷,只有10分位!

NAHB首席经济学家David Crowe对媒体 表示,一月份的HMI指数说明,“我们对住宅市 场将保持稳定增长的预期是正确的”,他说, “过去两年,私人单位就业维持月均24万的 增长,2016年GDP也有望超越去年水平,消 费者购买信心已经几乎回到了经济危机前的峰值。”

坚实的经济基础、稳定的就业增长、以及 持续上升的消费者信心让来自全球各地的买家 持续进入美国房地产市场,这些因素都让美国 住宅从业人员对2016年充满期待,也导致该行业对相关劳动力的需求更加旺盛。 但是,另一方面,“土地成本、劳动力成本,联邦及各州政府环境管控条例都使得他们 的建造成本更高,房屋建造难度也更大,房屋 建材成本也不断增加。”一位住宅开发商说, “土地资源和劳动力短缺正成为影响其发展的 关键因素”。

住宅新开工量预计增13.4%

NAHB公布的第二组重要数据为美国新建 住宅开工量。

数据显示,2005-2015年10年间,其新建 住宅开工量于2005-2006年最高,年均逾200 万套,而在2009年陡降至仅约50万套/年,之 后,随着经济缓慢回升,2015年全年新开工量 增加了10.8%,达到逾111万套,其中,single- family(独立屋,房屋在外墙结构和基础设施 方面完全不依附于其它建筑物,屋主拥有整块 土地和房子。)开工量全年增加了10.4%,达 到71.5万套。此外,2015年,全国住宅建设许 可证发放量增加了12%,达到117.8万套。

NAHB主席,来自Blue Springs的一家住 宅开发商Tom Woods告诉媒体,上述数据显 示美国整体住宅市场继续向好,因为开发商 对未来消费预期乐观,所以倾向于继续增加库 存。“11月份,Single-family的开发量已达到 经济危机前的水平,表明住宅市场正在恢复正 常。”NAHB首席经济学家David Crowe也如 此表示。

NAHB同时预测,2016年新房开工量将达 到126万套,比2015年的111万套增加13.4%。其 中,Single-family的新开工量预计2016年将 达到84万套,比2015年71.1万套增加18%。同时,multifamily(拥有多户家庭的住宅)的新 开工量也将达到41.7万套,比去年的39.7万增 加5%。而在美国房地产市场发展比较健康、正 常的2000-2003年,single-family新开工量平 均每年为134万套。

全美大部分地区的住宅市场发展目前都非 常健康。在很多大城市,就业和收入的增加都 成为该地区住宅市场发展的有力支撑。不过, 从区域上看,各地开工量并不均衡。

2015年住宅新开工量在南部和西部增长率 分别为21.3 %和6.3% ,中西部地区没有明显变 化,东北部地区下降了8.5%。同时,中西部, 南部,西部新建住宅许可证分别获得了22%, 5.6%,21.7%的增长,而东北部将比较稳定。

加息影响有限

数据显示,银行贷款仍然是美国住宅购房 者选择的主要付款方式,贷款利率同样会成为 影响购买信心和房地产市场发展热度的一项指 标,并间接影响房地产走势。

2015年,美国住宅30年固定期贷款利率为

4%,甚至更低,这个利率在很多人看来实在太 “便宜”了。尽管美国加息周期已经开始,据 预测,2016年美国30年固定贷款利率可能会缓 慢上升至4.5%,同历史利率水平相比较,这依 然是一个很低的水平。所以,更多置业者似乎 对首次加息“视而不见”。

来自Howard Bank的一位住房贷款经纪 Sunny也透露,2015年底的首次调息对消费者 的购房意愿和其银行相关贷款业务并未带来 任何影响。当然,若到2017年,利率上升至 5-5.5%,届时,房地产市场是否会因而放缓, 尚且不知。所以,对于有真实购买需求的消费 者来说,2016年应该是置业的“黄金年”。

据CoreLogic首席经济学家Nothaft预测, 2016年,新建住宅销售将达到13%的增长率, 总体住宅销售额也将增加4-5%。其中,美国 南部和西部将成为住宅销售量增长最强劲的地 区,因为这些地区家庭、人口增长强劲,对新 建住宅需求量也将更大。而2016年,全国住宅 价格将在去年水平上增加4-5%,并将在2017 年中期时候达到2006年峰值水平。

受益于消费者对房价上升预期的影响, 房主也纷纷开始投资房屋翻新,因此住宅翻新 市场也将继续温和增长。NAHB预测,2016 年 single-family住宅翻新消费将比2015年增加 1.1%,而2017年将在此基础上增加1.9%。

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